マンション投資を始める前に基本的な原則をご紹介いたします。

3大原則:

〔詰な借り入れをせず、家賃収入(インカム)で返済できる範囲にする
家賃収入はできる限り手元に残す
リスクは事前にしっかり把握する
中古マンション投資には多くのメリットがある反面、多少のデメリットもあります。
メリット、デメリットを十分にご理解された上でご検討を進めてください。

中古マンション投資のメリット

● 手持ち資金の有効活用

→預金などと比べても利回りが良い。
預金など元本保証型の商品は軒並み1%以下なのに対し、実質利回り5%以上と高利回りが期待できる。

-参考-(平成29年5月末現在)
都銀
普通預金 0.001%
スーパー定期10年 0.01%
大口定期1年 0.01%
大口定期10年 0.001%
証券会社
MRF 0.016%
MMF 0.04%
国債
長期国債(10年固定)0.05%
ゆうちょ銀行
通常預金 0.001%
定期預金(5年)0.01%
外貨預金
普通預金米ドル 0.01%
定期預金米ドル 0.05%

● 所得税対策

→不動産所得との損益通算が可能。
家賃収入は不動産所得として給与所得とは別に確定申告(青色申告)が必要となります。
確定申告の際に経費計上が認められるため、その分の経費を現在の給与所得と損益通算することにより所得税の節税対策になります。また、確定申告をすることで、OL、サラリーマンなどの給与所得者の方は、所得税の還付も受けることができます。また、同様に住民税も減額されます。

● プライベート年金の設立

→収入源の確保により公的年金の代わりになります。家賃収入により毎月安定した収入が見込めます。

● 物件価格の下落リスクを考えなくてもよい

→基本的に家賃収入を得ることを目的としている為、物件価格が下がっても特に問題はありません。株式のように、購入した商品そのものの値上がりだけを期待する必要がありません。

● 中古ワンルームマンションは利回りが良い

→物件も多く購入価格は新築に比べ安価、また、すでに賃貸されているので投資利回りも想定しやすく、利回りも新築に比べ高いので、価格下落のリスクが高い新築マンションより中古をお勧めします。
築20年程度の物件では、新築分譲時の4割から5割ほどの価格で購入することが可能です。それに対して家賃は1万円から2万円程度の差ですから、このことからも「中古」のほうが投資効率が良いと言えます。

● 中古ワンルームマンションはトータルリターンで損しにくい

→特に築20年以降の物件では資産価値の下落率が緩やかなので、値崩れが少なく、価格下落のリスクが高い新築と比べて売却時の差損を少なくできます。

● 他の投資方法にくらべてミドルリスク・ミドルリターン

→不動産投資は、株式投資など他の金融商品に比べて変動リスクが少なく安定的な利益が見込め、預貯金に比べて高い利益の期待できる「ミドルリスク・ミドルリターン」です。

●ローンを組むことで生命保険の代わりにもなる

→物件を購入する際に、ローンを組んだ場合は、団体信用生命保険という保険に原則加入になりますので、万一の場合は、ローンの残額が完済されローン返済が終わっている物件がご家族の元に残るというメリットがあります。

→ローンを組んで、不動産投資を行うことで実績を積むことにより、さらなるローンが組みやすくなり、不動産事業の拡大も期待できます。

● 相続税の軽減に効果が大きい

→現金や他の金融商品で相続する場合と比較して、マンション投資は相続税の大幅な軽減が可能になります。現金、株式、債券などの金融資産の場合、その100%が相続税の課税対象となりますが、賃貸している不動産資産は税法の規定に基づいて評価されるので、相続税は金融資産の場合の約6割程度で済みます。

中古マンション投資のデメリット

● 空室や滞納者が出ると、一時的に賃料収入がゼロになる
● 入居者がいなくても管理費・修繕積立金は常に発生する
●ローンを組んで購入した場合、インカムゲインがほとんど見込めなくなる恐れもある

→居住用ではない為、住宅ローンよりも返済ローン金利が高い事業用ローンになります。

● 事前に内見ができない場合がある

→オーナーチェンジ物件を購入する場合は、入居者がいる為に、購入前にお部屋の中を確認することができません。

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