よくある質問をまとめました。

よくある質問

Q:中古のワンルームマンションに投資をしても、今後ますます少子化になって単身者の賃貸の需要が減っていくのではないでしょうか。
Q:相続には不動産が有利だと聞きますが。
Q:購入にあたってローンを組むことは可能ですか。
Q:節税対策に本当になりますか。
Q:とは言ううものの、先行き不安なご時世、現金を持っていたほうがよいのではないでしょうか。
Q:マンション投資にかかる税金にはどのようなものがありますか。
Q:築年数が経っている物件を購入するのは、躊躇してしまいます。
Q:家賃保証と非家賃保証ではどちらが有利なのでしょうか。
Q:不動産投資とREITの違いを教えて下さい。※注:REIT・・・不動産投資信託を言います。
Q:法定耐用年数が鉄筋コンクリートで47年とのことですが、耐用年数に達してしまった場合、その後はどうなるのでしょうか。
Q:不動産投資(区分所有)をする際、築30年位のマンションの場合、将来考えられるデメリットを教えてください。
Q:不動産投資に、適した築年数は本当のところどうなのでしょう。築浅もよいと思いますが、築20年くらいで安くなっている物件も
気になります。

Q:区分所有マンションか一棟マンションかどちらへ投資するのがいいのでしょうか。
Q:資金が急に必要となった場合に換金しやすいのでしょうか。

Q:中古のワンルームマンションに投資をしても、今後ますます少子化になって単身者の賃貸の需要が減っていくのではないでしょうか。

A:確かに近年は少子化が進み、若年人口は年を追うごとに減少していますが、首都圏に限っては、人口も単身世帯数も増え続けています。
またワンルームマンションの入居者の多くは学生ですが、近年、郊外に移っていた大学の都心回帰現象により、23区内に住居を探す大学生、留学生も増加傾向にあります。
2008年には「留学生30万人計画 」(文部科学省ホームページより)も発表され、国家のグローバル戦略の一環として2020年迄の達成を目指しています。さらに、未婚者・離婚者の増加に加え、労働者人口の減少に伴い、今後、外国人留学生のみならず、労働者の増加も予想され将来的にも都内で需要が減少していく心配は少ないかと思います。
都心部の賃貸需要は、新築よりも家賃が手頃な中古へ移行しています。
家賃の高い新築よりも家賃が安価な中古を入選択することにより、中古の家賃相場は毎年下がることはなく、安定して推移しているのが現状です。

Q:相続には不動産が有利だと聞きますが。

A:現金、株式、債券などの金融資産の場合、その100%が相続税の課税対象となりますが、賃貸している不動産資産は、税法の規定に基づいて評価されるので、相続税は金融資産の場合の約6割程度で済みます。

Q:購入にあたってローンを組むことは可能ですか。

A:基本的には可能です。
購入物件の担保評価、またローンを組む方の内容で金利、ローン金額等は異なりますが、物件の購入目的が居住用ではないので、住宅ローンではなく、事業用のローンになります。
ローン金利は、当然、住宅ローンよりは、割高になり、およそ3〜4%になります。
多くは、20岼幣紊諒件に適応されるようですが、その基準は取り扱い金融機関(メガバンク、ノンバンク、信用金庫)によっても異なります。

▼現金で購入した場合
物件
都内23区
構造
鉄筋コンクリート造3階建
築年数
築20年
価格
6,100,000円
面積
20.62屐1R)
収入賃料(月間)
66,000円
収入賃料(年間)
792,000円
表面利回り
12.98%
支出管理費(月間)
▲12,350円
支出管理費(年間)
▲148,200円
修繕費(月間)
▲7,410円
修繕費(年間)
▲88,920円
合計月額収入
46,240円
合計年間収入
554,880円
実質利回り
9.09%
※別途、固定資産税・都市計画税が掛かります。
▼ローンで購入した場合(元利均等方式)
物件
都内23区
構造
鉄筋コンクリート造4階建
築年数
築20年
価格
6,100,000円
面積
20.62屐1R)
借入金
6,000,000円
自己資金
100,000円
借り入れ年数
30年
借り入れ利率
4%
収入賃料(月間)
66,000円
収入賃料(年間)
792,000円
支出管理費(月間)
▲12,350円
支出管理費(年間)
▲148,200円
修繕費(月間)
▲7,410円
修繕費(年間)
▲88,920円
※ローン返済(月間)
▲36,362円
※ローン返済(年間)
▲436,344円
30年間の返済総額元金
6,000,000円
お利息
3,609,928円
合計
9,609,928円
合計月額収入
9,878円
合計年間収入
118,536円
※別途、固定資産税・都市計画税が掛かります。

Q:節税対策に本当になりますか。

A:中古マンションを所有し、第三者に賃貸した場合、不動産所得として賃貸収入を税務申告する事になります。
そのことにより経費を計上することができ、節税効果が生まれます。
マンション経営においては、経費として、建物の減価償却費、登記費用、租税効果、管理費関係、ローンの利息(建物分のみ)などが認められており、これらの経費を現在の給与所得と損益通算し、所得税法第69条に基づき確定申告をすることで、所得税・住民税が軽減される仕組みになっております。
マンションに投資するということは、個人であっても一つの事業ですので、マンションを貸すことで得られた収入は課税対象(青色申告=確定申告)となります。
当然、その収入は利益として申告する必要がありますが、家賃収入をそのまま計上するのではなく、建物の減価償却分や借入金利、賃貸管理・サブリースの費用を経費として引くことができるので結果として税金対策になるという説明が一般的に多いようです。
しかし節税のはずが不動産の固定資産税と都市計画税、返済ローンの負担のほうが大きくなってくる場合もあります。
長期にわたる節税効果をメリットとして説明された場合は要注意です。

Q:とは言ううものの、先行き不安なご時世、現金を持っていたほうがよいのではないでしょうか。

A:1,000万円を定期預金と不動産投資で1年間運用した場合の比較
(2017年5月末現在・課税後受取額)
運用先 投資商品・金利 年間受取利息
銀行A 大口定期・固定(10年) 0.01% 1,000円

ゆうちょ銀行 定期預金・固定(5年) 0.01% 1,000円
証券会社B MMF・変動 0.04%(利回り) 4,000円

運用先 投資商品・実質利回り 年間受取家賃
不動産 都内投資マンション・5% 500,000円

超低金利時代の昨今、預貯金の金利は限りなくゼロに近く、過去に例を見ない程の低い水準を続けています。
現在、普通預金の金利は約0.001%。つまり、1000万円を銀行に預けて、1年間でたった100円の利子しかつきません。

これに対し、不動産投資は、家賃を利息として換算すると約5%の金利で、1年間で500,000円の利子がつきます。
一つの利回り貯金性の商品として、預貯金の代わりに、中・長期的にコツコツ少額の貯金をしていく感じで資産運用ができるのです。

超低金利の時代が長く続いた結果、預貯金に期待が持てず、また、まともな利回りが計算できる金融商品がない一方、不動産の価格は手頃な水準になり、都心立地の中古投資向けワンルームマンションも、20〜25屬寮賤面積で1,000万円台のものが増えています。
借り入れなしの一括購入なら、そのまま家賃が安定収入となり、定年後も含め有利な資産活用となります。
また、ローンを組んでも超低金利時代の昨今、不動産を購入する際にローンの借り入れ金利も低く押さえられ、1000万円台の中古の投資用マンションなら2〜300万円程度の手持ち資金で購入できます。
マンション経営が、預貯金の一部で一括購入できる水準にまでなったのです。

マンション投資は他の金融商品と比べても、家賃収入による高い利回り水準にあり、金融商品における超低金利のデメリットが、不動産投資には逆にメリットになっているのです。
今後も、金融機関に資産をただ預けているだけでは、それほど多くの利回りは望めません。
市場超低金利の時代では、現在の1000万円の額面は10年後も1000万円のままであると予想されますが、不動産資産は現物資産として存在し続けますので、時代背景・経済情勢に対して影響されにくく、資産運用としては、マンション投資が有利と言えるのではないでしょうか。

Q:マンション投資にかかる税金にはどのようなものがありますか。

A:全部で4つございますので順番にご説明致します。
【毎年収める税金】
仝把蟷饂裟如ε垰垠弉萓如併垓萃村税)
不動産を保有している事で課せられるもので、市区町村の課税台帳の評価額に基づいて課税がなされます。
毎年1月1日時点の所有者に対し、6月ごろ納付書が送られてきます。
金額は物件ごとに異なり、これら税金の中で唯一、毎年課税されるものです。

【購入時一度だけ収める税金】
印紙税(国税)
「不動産売買契約書」や、ローンの契約書である「金銭消費貸借契約書」に貼付するものです。契約締結時に、一度だけかかる費用です。

E佻震筏税(国税)
いわゆる登記料のことです。
購入後、登記をする際(所有権移転登記、抵当権設定登記)に一度だけかかる費用です。
金額は物件ごとに異なりますので、個別に確認してください。

ど堝飴瑳萋誓如陛堝刺楔税)
不動産を取得した際に、一度だけかかる税金です。
不動産を取得したら60日以内に都道府県税事務所に届け出ることになっていますが、実際には自動的に納付書が送られてくることがほとんどですので、届け出の有無は物件のある該当の都道府県税事務所へ確認してください。

Q:築年数が経っている物件を購入するのは、躊躇してしまいます。

A:日本にマンションができ始めてから約50年経ちますが、物理的に朽ち果てて寿命を迎えた事例がないため実際のところはわかりません。
理論的には、だいたい70〜100年以上です。理由として現在の建築基準法では、鉄筋あるいは鉄骨部をおおうコンクリートの厚さは3cm以上と規定されています。コンクリートへの水の浸透が1cm=約30年なので、30年×3cmで90年となり、理論的には90年は保つことになります。
マンションの主な工法として、鉄筋コンクリート造(RC造)、鉄骨鉄筋コンクリート造(SRC造)がありますが、いずれも堅牢な材料である鉄とコンクリートの組み合わせです。
もう一つの目安になるのが「法定耐用年数」です。これは、会計上の減価償却費を計算するために財務省令で定められたもので、資産の種類、構造、用途によって異なります。
鉄骨鉄筋コンクリート(SRC)造や鉄筋コンクリート(RC)造の建物の耐用年数は、1998年以降に建てられたものは住宅で47年なります。
近年では、長期優良住宅普及の促進に関する法律が施行(平成21年6月4日施行)される等、良質な住宅を将来に残そうという動きもあり、一概に「耐用年数=マンション寿命」とは言えません。
また、素材の質が向上、建設技術も進んでいるため、物理的な寿命は現在のほうが伸びているといえます。
マンションにおいて、建物の保守点検をきちんと行い、必要な時期に適切な修繕を行うことでマンション寿命は延ばすことができます。
そのためにも、管理が行き届いているマンション、長期修繕計画がしっかりしているなどを見極めることが重要です。

Q:家賃保証と非家賃保証ではどちらが有利なのでしょうか。

A:家賃保証とは、賃貸中、空室中に関わらず毎月一定の金額の家賃を受け取れる制度を言います。
メリットは賃貸中、空室中に関わらず、一定の家賃を受け取れることです。また、管理も同時に行いますので煩雑な管理業務からも解放されます。
しかし、無料で得られる保証はありません。当然、デメリットとして、保証費用が発生します。
保証家賃は想定家賃から15〜20%が管理費用としてひかれ、80〜85%程となり家賃を保証する費用としては高いと思われます。
また、長期契約は保証されても、保証家賃は一定期間ごとに改定されます。(通常は2年間で更新されます。保証家賃は下がっていくことが予想されます。)
従って家賃にかかる毎月のランニングコストを最小限に押さえたい1,000万円以下の区分所有の投資をお考えの方には、15〜20%もの管理費がひかれてしまう家賃保証の魅力はあまりないと言えます。

Q:不動産投資とREITの違いを教えて下さい。※注:REIT・・・不動産投資信託を言います。

A:不動産投資は「現物」投資で、REITは、金融投資です。
不動産投資の場合、不動産の所有権という権利が手元に残りその不動産を賃貸にまわすかわりに自分で住んだり売ったり自由にできます。
所有権があることで、これを担保にお金を借りてさらに資産を増やしたりすることもできます。これが不動産投資の魅力です。
REITは不動産を所有しているファンドの持分を持つことになるのでそのファンドが倒産してしまえば、何も後に残らないことになります。
しかしこちらはキャピタルゲインが不動産投資よりも狙えるという魅力はあります。
利回りで見れば不動産投資の方が高いですが空室対策やリフォーム、修繕と経営的な手間はかかります。
REITはそういう手間をプロに任せる分、リターンが少ないのです。
また、利回りについては、自己資金に対する利回り(ROI)で比較すると借り入れのできる不動産投資の方がもっと高く、10〜20%は現可能です。

Q:法定耐用年数が鉄筋コンクリートで47年とのことですが、耐用年数に達してしまった場合、その後はどうなるのでしょうか。

A:鉄筋コンクリート造の法定耐用年数は47年ですが、築年数が、47年以上の鉄筋コンクリート造の物件を買ったとしても、税法上、9年間は建物分の減価償却ができます。
また、法定耐用年数はあくまでも、税法上の問題ですので、48年が過ぎたからといって必ずしも、すぐに建て替えをする必要はありません。
リフォームで対応できるのであれば、リフォームで維持していっても問題ありません。

Q:不動産投資(区分所有)をする際、築30年位のマンションの場合、将来考えられるデメリットを教えてください。

A:区分所有マンションの場合、一般に土地の権利は共有持分で一戸あたりの持分はほんのわずかです。
したがって資産価値とよべるのは建物にかかる部分になりますが建物自体はどんどん減価償却していきます。
RCとしても築30年ではすでに定額法では資産価値が4分の1にはなっています。
さらなる建物の価値の目減りは避けられません。
中古の区分所有マンションを購入する際には、管理と修繕積み立てといった点はしっかりと確認する必要があります。

Q:不動産投資に、適した築年数は本当のところどうなのでしょう。築浅もよいと思いますが、築20年くらいで安くなっている物件も気になります。

A:管理費等の維持費は当初より上がっていることが多いです。逆に、その方が健全です。
つまり、新築時には、維持費を安くしておいて、見栄えを良くするというのは、よくあるケースです。
中古の方が、その物件に対してどの程度の費用がかかるのかが見られますし、修繕の履歴、積立金の総額等、新築では将来的に不透明な部分が明らかになっているため、管理状態などを参考にすることが可能です。
当然、家賃も新築時より下がりますが、10年を超えるとさほど賃料の差はなくなります。逆に将来的な収益を計算しやすくなります。
そこで、お客様のニーズ(利回り・年金対策・相続対策など)に合わせた価格帯別の各投資スタイルをご提案しております。

Q:区分所有マンションか一棟マンションかどちらへ投資するのがいいのでしょうか。

A:
【区分所有のデメリット】
区分所有物件への投資について注意が必要なのは収入が100か0かどちらかだからです。
空室の場合は、収入が1円も入ってこないという点です。
入居者がいなければ高利回りも絵に描いた餅でしかありません。

【区分所有のメリット】
一棟を丸ごと購入するようなかなり高額な投資に比べて少ない資金で投資を始めることができ、さらに長期間その物件を保持し維持管理することで、安定したリターンを得る確率は高くなると言えます。

一物件当たりの価格が抑えられるので、複数物件の運用が可能です。
一棟で運用するよりも、不動産ポートフォリオ(自らの資産を複数の商品に分散投資すること or 安全性や収益性を考えた有利な分散投資の組み合わせ。)の組み替えにより、空室リスクを分散できるのも強みです。
キャッシュで買える程度の物件を1戸持ってみるのは不動産経営の感覚をつかむ上で有効なステップであると言えると思います。

Q:資金が急に必要となった場合に換金しやすいのでしょうか。

A:中古ワンルームマンション投資の最大の目的は、「家賃収入を長期間得る」ことですが、不動産への現物投資は株式や債券などの金融商品とは違い、そもそも金額が大きいこと、売買相手を探すのが大変などの理由のために、売買がカンタンではなく、流動性、換金性が低いことがありますが、「需要の高い立地の物件」、「規模の小さな物件」など、流動性、換金性が高めの物件を選ぶ方法はあります。
当社の扱っている 銑Г鯔たす物件であれば、流動性、換金性は高めることが可能になります。