マンション投資では最終的にその不動産をどうするのかを、購入前に考えておく必要があります。
これを「出口戦略」といいます。

基本的な出口戦略は二つです。
「売却するのか。」「そのまま持ち続けるのか。」のどちらかになります。

そして、「持ち続ける」のであれば、室内を(フル)リフォームして安定家賃を維持していくことも考える必要があります。

つまり、目先のキャッシュフロー(単純な利回りの高さ)だけで物件を選び投資をするのではなく、「家賃収入を長期間得る」「流動性を高める」「出口戦略」も念頭に置いた投資が必要不可決です。

当社取り扱い物件:中古ワンルームマンション購入7つのポイント

1. 東京都内、横浜・川崎の駅徒歩10分以内の物件を推奨

なぜ東京都内、横浜・川崎の駅徒歩10分以下の物件のみを扱うのか

→賃貸需要が安定している東京都内、横浜・川崎など都心部の物件を選ぶことが空室リスクを防ぐ最大のポイント。
良好な立地、駅近物件を選ぶことで、空室率を低く抑えることができるとともに、都内の駅近物件であれば、売却のしやすさ、つまり流動性を高くすることも可能です。

2. 中古ワンルームマンションを主に扱う

なぜ中古ワンルームマンションを主に扱うのか

→主に単身者をターゲットとする為、ファミリータイプに比べ回転率が良い傾向があります。
当社が東京都内23区、横浜・川崎で、単身者用の中古マンションにこだわっている理由も、入居者の安定確保のためです。
単身用マンションに住む方は、一時的な住まいとして利用するケースが多く、また、お部屋の専有面積が小さい為、壁紙、フローリングなどの張替え面積が少なくリフォーム費用が安く済みます。
専有面積、土地の持分が小さく税金(固定資産税・都市計画税)が安くすみます。
RC造(鉄筋コンクリート)がほとんどなので、長期間の運用が可能です。(一般に耐用年数50〜60年)
価額の安価性と投資利回りの高さから新築より中古、中古のなかでもファミリータイプよりワンルームタイプを推奨します。

また、一棟を丸ごと購入するような、かなり高額な投資に比べて少ない資金で投資を始めることができ、さらに長期間その物件を保持し維持管理することで、安定したリターンを得る確率は高くなると言えます。

3. 価格は1000万円以下の小型物件を推奨

なぜ価格は1000万円以下の物件を主に扱うのか

→何よりも投資効率を第一に考えるからです。
1,000万円以下という金額であれば、比較的少ない自己資金、お手持ちの資金のみで物件購入が可能です。
さらに表面利回り8%以上の物件であれば、比較的短期間で元金を回収できるうえ、借り入れなしの一括購入なら、そのまま家賃が安定収入になり、効率のよい投資が実現できるのではないでしょうか。

【ご参考までに】
激戦区のワンルームマンション賃貸市場で勝ち残る条件としては、地域、立地、新しさ、賃貸水準の全ての面で、競合マンションとの競争力を持っていないと、厳しいかと思います。
一般論としては、都心5区(千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区))のマンションで、築5年以内、表面利回り8%以上であれば、買ってもいいレベルだと思います。
20平米程度のワンルームマンションの場合、
先にあげた条件を満たしたマンションでも賃料は月額で9万円が限界かと思います。
購入価格は自動的に1,350万円以下(9万×12÷8%)になります。
現在市場に流通している都心5区、築5年以内のワンルームマンションの大半は、表面利回りは4%程度で、売買価格の平均が2千万円台前半程度なので、この半値以下ではないと買える水準とは言えないと思います。

4. 昭和56年6月以降の新耐震法物件を推奨

なぜ昭和56年6月以降の新耐震法の物件を主に扱うのか

→阪神大震災の時、被害が出た建物の99%近くが旧耐震基準で設計されたマンションでした。
昭和46年に鉄筋コンクリート構造計算基準の改定が行われ、また昭和56年には新耐震設計法が制定されました。
それ以降に建設されたマンションで大破したものは極めて少なく、神戸市内3,096棟を対象に行った被災状況調査では大破したマンションは1.1%にとどまり、81.9%は軽微な被害で済んでいます。(阪神・淡路大震災における被災状況別マンション数及び被災率・2008年東京カンテイプレスリリースより)
当社では『新耐震設計法』施行以降に建築確認を受けた物件を扱っております。したがって、地震による倒壊リスクの少ない物件を安心してご提案できるのです。

5. 表面利回り8%以上を推奨

なぜ表面利回り8%以上を推奨するのか

→現金一括購入で1,000万円以下という金額の物件投資なら、ほぼ13年間で元金を回収できてしまうためです。
13年間で元本を回収でき、かつ、物件の売却も13年後に成立すれば、たとえ、購入価格の半額で売却しても、収益も得られる可能性があります。

6. 総戸数20戸以上の物件を推奨

なぜ総戸数20戸以上の物件を推奨するのか

→築10年超ともなると必要な修繕積立金が大幅に不足しているものが多くなります。したがって修繕積立金の値上げも十分に考えられますので、修繕積立金、管理費の妥当な物件のみを扱っております。その際には、管理戸数が一つの判断基準になるでしょう。

7. 土地権利は所有権を主に扱う

なぜ土地権利は所有権を主に扱うのか

→借地権よりも権利関係がはっきりしている為、土地権利は所有権のみの物件を扱っております。

以上のように、単純に利回りの高さだけで物件を選ぶのではなく、 銑Г鯔たす物件にこだわることで、流動性、換金性を高めることが可能であり、マンション投資最大のリスクである「空室」のリスクヘッジになります。

お客様のニーズ(利回り・年金対策・相続対策)に合わせた価格帯別の各投資スタイルをご提案

1.1000万円台の物件・・・築浅ワンルームマンション投資(※出口戦略なし「長期」)
※売却は考えず長期保有を前提に購入する長期運用型の投資

一般的な築浅ワンルームマンション投資です。
投資対象物件を東京都内、23区に絞り、築浅マンション投資における最大のリスク「空室リスク」を限りなく抑え、30〜35年間インカムゲインを狙う投資です。

想定利回り
4%〜6% /年
想定賃料
70,000〜90,000円

将来に向けたプライベート年金の設立、または相続対策として、非常に有効な投資になります。
また、ローンがつきやすい物件も多いので、流動性、換金性のリスクヘッジになります。

2.500〜1000万円の物件・・・バブル期ワンルームマンション投資(出口戦略あり「中長期」)

築20年以上の物件へ投資する、利回り重視のワンルーム投資です。
「東京都内、23区」という条件は、先述の築浅ワンルーム投資と同じですが、マンションの購入価格を押さえ、利回りを高めます。

想定利回り
8% /年
想定賃料
50,000〜65,000円

不動産価格に併せマンションを売り(出口戦略)、「キャピタルゲイン」と「インカムゲイン」の両方の収益を狙います。

3.500万円未満の物件・・・バブル期ワンルームマンション投資(出口戦略あり「短期」)

フルリフォームで物件の価値を高め、築20年以上の物件へ投資する、利回り重視のワンルーム投資です。
「マンションの購入価格を押さえ、利回りを高める。」という投資スタイルは、先述のバブル期のワンルーム投資と同じですが、フルリフォーム・リノベーションを行い、物件の価値を高めることにより、家賃の維持を目指します。
また築年数を感じさせることのない室内空間を創造することにより、流動性、換金性が高まり、さらに利回りも高めることも可能です。
比較的短期間で元本部分を回収し、マンションを売り(出口戦略)、「キャピタルゲイン」と「インカムゲイン」の両方の収益を狙います。

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